1998年7月22日，人民日报刊登了一则看似不那么重要的消息：《进一步深化城镇住房制度改革》。

　　无论是“进一步”、“深化”还是“制度改革”，这些陈腔滥调般的词汇，我们每天会在各大媒体上看到无数遍。

　　但这则消息，却深深影响了中国20年。

　　该政策旨在激活中国内需市场，用商品房的方式渐渐取代传统的福利房分配，以此来拉动国家经济，把中国从97年亚洲金融危机解救出来。

　　这一拉，可就一直拉到了公元2019的今天。

　　过去20年，中国经济腾飞般地疾步前进了20年，房地产市场也根本停不下来地蓬勃发展了20年。

　　我们不禁思考，房地产对经济的增长到底贡献了多少？如今的经济发展还得依靠房地产吗？房地产埋头狂奔的脚步又是不是也该停一停了呢？

　　房地产对经济增长的贡献，常年在10%以上

　　近日，中国社会科学院财经院发布了《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》。

　　《报告》显示，我们的住房与经济的增长息息相关，每年的房地产投资都对经济增长有较大的拉动作用。

　　除了2015年处于2%的低点，20年来房地产投资均占GDP的10%以上，是中国经济增长的核心引擎之一。

　　而2015，也是最近一轮房价暴涨的元年。

　　很明显，当核心引擎有转不动的征兆时，开车的人就会加些燃料。

　　比如2014年下半年的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》和2015年初的降准与下调贷款利率。

　　按照国家统计局的数据，每年房地产对经济的贡献率只有6到7个点，根本不到10，房价涨幅比较高的2016为6.5%。

　　其实，统计结果的不同是由于统计口径不同的关系，比如国统局的自有住房服务计算，采用的是历史成本折旧法，没有考虑到房产价值的增加，故结果可能偏低。

　　对于此，有不少学术论文和相关报告重新评估了房地产对经济的贡献，其结果往往高于国统局官方数据，社科院就是其一。

　　所以，相对来说，社科院的数据也许更加有参考性。

　　那么，这10%多算不算贡献大呢？

　　刚刚过去的2018年，消费支出为经济增长贡献的大头，对GDP贡献率达到76.2%。再去掉房地产投资的12%，其他渠道的经济贡献，诸如净出口、农业、工业、基础建设等等，只有那么10来个点可以分了。

　　由此可见，房地产常年10%以上的贡献率，可以说是非常高了。这台高速引擎，一直运转得很猛烈。

　　可是，就算是Tony Stark的人工心脏，也有坏掉的时候。长期高速运转的引擎，会不会影响汽车的其他部件，又会不会哪一天像河豚一样膨胀到极限然后巨幅萎缩。关于这些，社科院也作出了解答。

　　2018为房地产与经济的平衡点

　　《报告》称，房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。

　　房价水平较低时，正向拉动效应超过负向挤出效应，此时房地产的发展有利于经济增长；房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应，不利于经济增长。

　　《报告》基于2003年至2015年中国285座城市等数据的分析，综合利用计量回归等方法，测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向挤出效应。研究发现，房地产对经济增长负向效应，超过正向效应的临界房价收入比为9。

　　以上又是什么挤出，又是什么拉动。读着都觉得烦，和我当年的硕士论文一样不接地气。其实一句话说白了，就是房价不能超收入太多，不然得不偿失。

　　土地财政本来是一种很好的模式，从香港那里搬运（借鉴）来的，以土地出让金代替收不动产税的方式，来把用于基础建设等的税收费用分摊到开发商的土地成本上，从而转化到高额的房价上，再利用不断建设完善的配套来吸引人农村人口进城买房，完成城镇化任务，同时带动房价上涨，然后地方继续拍卖土地收出让金，良性循环。

　　可是，中国人民可不管房子的什么地段、商业、交通、物业等配套，咱机智的炎黄子孙只看预期，追涨杀跌，猛加杠杆，不仅要住，还要赚，若赚的好，不住也罢。

　　这就导致市场需求超实际需求，看涨情绪从个人传递到企业，企业纷纷把大量资源投入到房地产投资性资产中而抛弃实业，实体经济受到极大冲击，上月海马汽车(000572)抛售400套房产，便是房产时代中国很多企业的一个缩影。

　　以上只是正向和负向的某一个方面，具体房价对经济的正负效应还有很多，没个几百页的pdf是说不完的，这里就不再赘述。

　　反正，关于这个，《报告》中还给出了非常关键的一个信息：

　　按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9。

　　这预示着，收入不变的情况下，房价再涨，对经济就是弊大于利了。

　　9的意思是，一整个家庭不吃不喝，9年买一套该城市平均面积的商品房。

　　可是，一线城市动辄不吃不喝几十年买不了一套房，房价收入比早就超过20了，三四线城市有的却还不过5，为什么反而一线城市的房地产不停在驱动经济发展，而三四线城市的房产却很多都是泡沫呢？

　　流动的人口，流动的经济

　　因为，《报告》得出的房价收入比拐点为9，是基于把整个中国当成一个经济体来对待的。

　　但中国现阶段人口流动性巨大，往往不能把一座城市的房产和收入与其他城市独立起来。

　　拿一线城市来说，北上广深的房子经常是外地人入场的“门票”，可能有无数来自五湖四海的家庭，掏空两代人积蓄想在这落户生根，如果把家庭支持也算作收入的话，他们的收入远不止自己的工资。

　　还有一些暂时在一线城市的漂泊者们，他们可能由于资金等原因，已准备好几年以后荣归故里，那么这里的房价无论是10万还是20万，都不会影响他们买房与否的决策，也就不会对这个城市的楼市影响太大。

　　同理，身处三四线城市的父母，收入本应购买自己城市的房产，但却为一二线城市的孩子供了首付。本来用于本经济体发展的货币，流向了其他地方。

　　所以，分化到各地，房价收入比9的理论并不能一概通用。

　　一线城市即使房价收入比已经突破天际，但扛了这么多年也不见得有多大风险，上周深圳（楼盘）的224亿土拍，也反映了房企们对这个城市的高预期。三四线城市即使房价收入比不足5，仍然供大于求风险重重。

　　但放眼全中国，2018年的9.3过后，还是意味着整体房价对整体经济的影响，已经出现拐点。

　　政策，是中国房地产的灵魂

　　任泽平有个金句：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　但很显然，在中国特色下，这句话应该改成：房地产长期看政策，中期看政策，短期还得看政策。

　　中国的政策有着对市场以及市场预期的强烈控制作用，以至于成为直接影响房地产走势的第一要素。就像《人民日报》上一则不足二十平方厘米版面的房产消息，可以影响中国二十年。就像一句黑猫白猫，竟然撬动了深圳改革开放的四十余载。

　　那么，接下来的政策会是怎样呢？

　　假设你是一位政策制定者，你至少会参考一下中国社科院发布的报告吧。

　　而这次报告中的一些数据，已经透露了太多信息。

　　近两年的楼市怎么走，不言而喻。